El Comité de Administración representa a la asamblea y su función principal es fiscalizar al administrador, aprobar ciertos presupuestos, y tomar decisiones administrativas urgentes. Actúa como el nexo entre los residentes y el administrador.
Se elige en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios. La ley estipula que debe estar compuesto por un número impar de miembros, con un mínimo de tres. Solo pueden ser miembros los copropietarios hábiles (al día con sus gastos comunes) o sus cónyuges.
Sí, el Comité de Administración tiene la facultad de remover al administrador en cualquier momento, siempre y cuando la decisión sea acordada en una sesión de comité citada para tal efecto. No requiere la aprobación de la asamblea.
Debe incluir un estado detallado de los ingresos y egresos del período, el balance de la cuenta bancaria, una lista de los deudores de gastos comunes (morosos), y un resumen de las gestiones administrativas y de mantenimiento realizadas.
Las comunicaciones formales, como citaciones a asamblea o cortes de suministro por morosidad, deben realizarse por los canales estipulados en el reglamento (ej. carta certificada, correo electrónico registrado). Para avisos generales, se pueden usar pizarras, circulares o grupos de comunicación digital.
Es un documento que programa las mantenciones preventivas y revisiones periódicas de los equipos e instalaciones comunes críticas, como ascensores, calderas, bombas de agua, sistemas de seguridad, etc. Su objetivo es prevenir fallas y alargar la vida útil de los activos.
No. Los estacionamientos de visita son bienes de dominio común y su uso está destinado a las visitas de los residentes, no para arriendo particular. El reglamento de copropiedad debe normar su correcto uso.
Primero, se recomienda el diálogo directo. Si no funciona, se debe informar a la administración o conserjería para que apliquen el procedimiento establecido en el reglamento (amonestación, multa). En casos graves o fuera de horario, se puede recurrir a seguridad municipal o Carabineros.
Debe tener a disposición de los copropietarios el reglamento de copropiedad, el plan de emergencia, las liquidaciones de gastos comunes, las actas de asamblea, los contratos con el personal y proveedores, y los certificados de mantención de equipos críticos como ascensores y calderas.
El reclamo debe ser presentado por escrito al administrador. Este tiene la obligación de investigar la situación, escuchar a ambas partes (residente y trabajador) y tomar las medidas que correspondan según el reglamento interno y el Código del Trabajo, que pueden ir desde una amonestación verbal hasta el despido, si la falta es grave.
Sí, el administrador es responsable de contratar y mantener vigente el seguro de incendio obligatorio para los espacios comunes y todas las unidades. También puede contratar otros seguros de responsabilidad civil si la asamblea así lo decide.
El sueldo o los honorarios del administrador son acordados libremente entre las partes (Comité y administrador) y deben quedar estipulados en su contrato de prestación de servicios. Cualquier reajuste debe ser igualmente acordado y, preferiblemente, ratificado por la asamblea ordinaria al aprobar el presupuesto anual.
No. La instalación de cámaras de seguridad por parte de los residentes es solo para proteger su propia puerta de acceso. No pueden grabar ni apuntar hacia las puertas de otros vecinos ni a los pasillos de tránsito común, ya que esto atenta contra la privacidad. El sistema de cámaras para espacios comunes debe ser gestionado por la administración.
Este es un tema de convivencia complejo. El reglamento puede establecer normas sobre fumar en balcones si el humo afecta a otras unidades. El primer paso es el diálogo. Si no hay solución, se debe presentar un reclamo formal a la administración para que medie en el conflicto según lo estipulado en el reglamento.
Sí. El reglamento de copropiedad puede establecer que el uso de ciertos bienes comunes "no esenciales", como la piscina, el gimnasio o el salón de eventos, puede ser restringido para los residentes de unidades morosas.
El propietario de la unidad es siempre el responsable final ante la comunidad por las acciones de sus arrendatarios. Si un arrendatario comete una infracción, la multa se cursa al propietario, quien después podrá ver cómo traspasa ese costo a su arrendatario según su contrato de arriendo.
Se puede, pero siempre respetando los horarios y niveles de ruido establecidos en el reglamento de copropiedad. Generalmente, los reglamentos son más estrictos con los ruidos molestos de domingo a jueves. Es una buena práctica avisar a los vecinos más cercanos si se realizará un evento social.
No unilateralmente. Cualquier modificación que altere la uniformidad de la fachada del edificio es una alteración de un bien común y requiere la aprobación de una Asamblea Extraordinaria. Hacerlo sin permiso puede resultar en una orden de demolición de lo construido.
Si el administrador no responde, el conducto regular es escalar el problema al Comité de Administración, quienes son los fiscalizadores directos de su gestión. Puedes enviarles un correo formal detallando la situación para que ellos tomen acciones.
La ley permite que el reglamento de copropiedad prohíba o regule esta modalidad de arriendo si perturba la tranquilidad y seguridad de la comunidad. Si el reglamento no dice nada, se permite, pero el propietario sigue siendo responsable de que sus huéspedes cumplan todas las normas del condominio.
Cualquier instalación que modifique la fachada del edificio, como antenas o unidades exteriores de aire acondicionado, requiere autorización. Generalmente, el reglamento establece los lugares y condiciones para hacerlo, o en su defecto, debe ser aprobado por la asamblea para no afectar la estética del edificio.
El responsable del daño, sea propietario o visita, debe cubrir el costo total de la reparación. La administración debe gestionar el cobro. Si la persona se niega a pagar, la administración puede iniciar acciones legales para recuperar el monto del perjuicio.
No se puede discriminar por edad. Lo que sí puede hacer el reglamento es establecer normas de seguridad, como exigir que los menores de cierta edad ingresen siempre acompañados de un adulto responsable para prevenir accidentes.
Sí. La Ley 21.442 obliga a toda comunidad a tener una cuenta bancaria de tipo corriente o de ahorro, abierta a nombre del condominio. Todo el flujo de ingresos y egresos debe ser manejado a través de esta cuenta para garantizar la transparencia.
Es un fondo obligatorio destinado a cubrir reparaciones de bienes comunes, certificaciones o imprevistos. Se financia con un recargo sobre los gastos comunes, cuyo porcentaje mínimo está fijado por ley, pero puede ser aumentado por la asamblea.
La administración puede aplicar el interés máximo convencional sobre la deuda. Si la morosidad se extiende, puede suspender el servicio eléctrico con previo aviso. Como última instancia, puede iniciar un juicio ejecutivo para el cobro forzoso de la deuda, lo que podría llevar al remate de la propiedad.
Sí, se pueden aplicar multas por infracciones al reglamento de copropiedad. Los montos y las causales de las multas deben estar claramente establecidos en el propio reglamento. Son aplicadas por el Comité de Administración o el administrador, según se estipule.
Una auditoría es una revisión externa e independiente de los estados financieros y la gestión contable del condominio. Se recomienda realizarla periódicamente, especialmente en comunidades grandes, o cuando hay un cambio de administrador o comité, o si existen dudas sobre la transparencia de las finanzas.
Sí. La obligación de pagar los gastos comunes recae sobre el propietario de la unidad y es independiente de si la propiedad está ocupada o no. Los gastos cubren el mantenimiento de los bienes comunes que existen y se deprecian independientemente del uso.
Son cobros adicionales a los gastos comunes ordinarios, que se realizan para financiar un gasto específico y no recurrente que fue aprobado por la asamblea, como una reparación mayor, una nueva obra o una mejora en los bienes comunes.
No. El administrador solo puede gastar los fondos según el presupuesto aprobado por la asamblea y para los fines propios de la administración. Para gastos mayores o no presupuestados, generalmente requiere la aprobación explícita del Comité de Administración o de la asamblea.
Sí, es posible. El Comité de Administración puede acordar convenios de pago con los propietarios morosos, estableciendo un número de cuotas para saldar la deuda. Este acuerdo debe quedar por escrito y no exime al propietario de seguir pagando los gastos comunes del mes en curso.
Un gasto extraordinario significativo debe ser presentado por la administración o el comité a la comunidad. Debe ser discutido y aprobado en una Asamblea Extraordinaria, donde se presentarán las cotizaciones y se votará tanto la realización del proyecto como la forma de financiamiento (el número de cuotas extraordinarias).
Sí, la nueva ley permite que los fondos del condominio, incluyendo el de reserva, sean invertidos en instrumentos financieros de bajo riesgo, como depósitos a plazo o ciertos fondos mutuos. La decisión de invertir debe ser aprobada por la asamblea de copropietarios.
La Ley 21.442 es la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria que reemplaza a la antigua Ley 19.537. Es crucial porque moderniza la regulación, facilita la toma de decisiones con quórums más flexibles, profesionaliza la administración exigiendo un registro nacional, y establece nuevos mecanismos para la resolución de conflictos.
Sí, la Ley 21.442 establece la creación de un Registro Nacional de Administradores de Condominios. La inscripción es obligatoria y gratuita para quienes ejerzan la actividad de forma remunerada. Las comunidades deben contratar solo a administradores inscritos.
Existen dos tipos: Asambleas Ordinarias, que se realizan al menos una vez al año para temas de administración regular (presupuesto, rendición de cuentas). Y Asambleas Extraordinarias, para materias de mayor relevancia como modificar el reglamento, enajenar bienes comunes, o aprobar obras mayores.
Sí, la nueva ley permite explícitamente la realización de asambleas por medios telemáticos (virtuales o híbridas), siempre que el reglamento de copropiedad no lo prohíba y se cuente con los medios tecnológicos que aseguren la participación y votación de todos los copropietarios.
El quórum es el porcentaje mínimo de derechos en el condominio que deben estar representados para que la asamblea pueda sesionar y tomar decisiones válidas. La Ley 21.442 flexibilizó los quórums; por ejemplo, para asambleas ordinarias en segunda citación, se puede sesionar con los que asistan y los acuerdos se adoptan con la mayoría de los presentes.
No. El reglamento no puede prohibir tener mascotas dentro de las unidades privadas. Sin embargo, sí puede establecer normas sobre su tránsito y permanencia en los espacios comunes (ej. uso de correa, limpieza) para asegurar una buena convivencia.
Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios y el uso de los bienes comunes. Es como la "constitución" del condominio. Para modificarlo, se requiere una Asamblea Extraordinaria citada especialmente para ese fin y un quórum de mayoría reforzada según lo estipula la ley.
Es el porcentaje de derechos que cada unidad tiene sobre los bienes comunes del condominio. Este porcentaje, definido en el primer reglamento de copropiedad, es la base para calcular el monto de los gastos comunes que le corresponde pagar a cada propietario.
Es un registro que puede crear la administración, previo acuerdo de la asamblea, donde se incluye a los propietarios que deban 3 o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas. Estar en este registro puede afectar la capacidad del deudor para vender o arrendar su propiedad.
Una vez que cesa en sus funciones, el administrador tiene un plazo de 10 días hábiles para entregar toda la documentación y los fondos del condominio al Comité de Administración. El no cumplimiento de esto puede acarrear sanciones.
Sí. Cualquier copropietario puede solicitarla, pero el costo de la misma será de su exclusivo cargo, a menos que la asamblea decida posteriormente que es un gasto que debe asumir la comunidad en su totalidad.
Es un mecanismo para tomar decisiones sin necesidad de una asamblea. La administración puede enviar una consulta por escrito (físico o por correo electrónico) a todos los copropietarios. Para que sea válida, debe ser respondida por al menos el 75% de los derechos del condominio y obtener la misma mayoría que se requeriría en una asamblea para la misma materia.
Generalmente no tienen derecho a voto, ya que este corresponde al copropietario. Sin embargo, un propietario puede otorgar un poder simple a su arrendatario para que lo represente en la asamblea, permitiéndole asistir y votar en su nombre.
La mantención debe ser mensual, realizada por una empresa certificada. Además, la ley exige una certificación de seguridad del equipo que debe renovarse cada dos años.
La administración es responsable de gestionar y supervisar el servicio de limpieza, ya sea con personal propio del condominio o a través de una empresa externa. La frecuencia y alcance de la limpieza debe estar definida en un plan de trabajo.
Generalmente no. Los espacios comunes como salones de eventos o quinchos están destinados al uso recreativo de los residentes y sus invitados. Su uso para actividades comerciales o lucrativas suele estar prohibido en el reglamento de copropiedad.
La administración coordina los horarios y la logística para el retiro de la basura domiciliaria según el servicio municipal. Si existe un programa de reciclaje, la administración debe gestionar los contenedores y coordinar el retiro con la empresa o fundación correspondiente, además de educar a la comunidad.
El administrador debe activar un plan de contingencia. Esto implica contactar al servicio técnico de emergencia, informar a la comunidad sobre el problema y el tiempo estimado de solución, y si es necesario, gestionar soluciones temporales (ej. camiones aljibe). Los costos se cubren usualmente con el fondo de reserva.
No. Ningún residente está autorizado a intervenir o reparar bienes de dominio común. Cualquier problema debe ser reportado a la administración, que es la única autorizada para coordinar las reparaciones con personal calificado.
La administración es la encargada de mantener un registro de las copias de llaves o controles entregados a cada unidad. La emisión de nuevas copias por pérdida o para nuevos residentes debe ser gestionada a través de la administración para mantener la seguridad.
Sí, es obligatorio. El Plan de Emergencia es un documento que establece los procedimientos a seguir por todos los residentes y personal en caso de siniestros como incendios, sismos o fugas de gas. Debe incluir las vías de evacuación, zonas de seguridad y los roles de los equipos de emergencia.
La administración es responsable de mantener operativos todos los equipos de las áreas comunes, como extintores, red húmeda, detectores de humo y sistemas de alarma. Esto incluye realizar las mantenciones y certificaciones periódicas que exige la normativa.
No. Por normativa de seguridad, los pasillos, escaleras y todas las vías de evacuación deben permanecer completamente despejadas de cualquier objeto (bicicletas, maceteros, muebles) que pueda obstaculizar el paso en una emergencia.
Las principales son la certificación de ascensores (cada 2 años) y la certificación de instalaciones de gas (sello verde de la SEC). Dependiendo del equipamiento, también pueden ser necesarias otras certificaciones eléctricas o de calderas.
El personal de conserjería es la primera línea de control. Sus funciones son controlar el acceso de visitas y proveedores, monitorear las cámaras de seguridad, registrar los eventos en la bitácora y activar los protocolos de emergencia iniciales en caso de un siniestro.
Sí, la ley obliga a que todos los condominios cuenten con un seguro de incendio que cubra los daños en las unidades y en los bienes de dominio común. Este seguro es contratado por la administración para todo el edificio.
Cada condominio establece su propio protocolo en el reglamento. Generalmente, toda visita debe ser anunciada por un residente a la conserjería, quien registra los datos del visitante antes de autorizar su ingreso. Sistemas más modernos pueden usar códigos QR o aplicaciones móviles.
Se debe mantener la calma y alejarse de ventanas y objetos que puedan caer. Ubicarse en una zona de seguridad estructural (bajo el marco de una puerta o junto a un muro estructural). No se debe evacuar durante el sismo. La evacuación se realiza solo después de que el movimiento ha terminado y si las autoridades o el plan de emergencia así lo indican.
Sí, es altamente recomendable. Un buen protocolo define cómo y por cuánto tiempo la conserjería custodiará los paquetes, cómo se registrará la entrega y cómo se notificará al residente. Esto evita pérdidas y deslinda responsabilidades.
El "Sello Verde" es una certificación de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) que acredita que las instalaciones interiores de gas de una propiedad son seguras. Es responsabilidad de la administración asegurar que las instalaciones comunes estén certificadas y vigentes.
La ley exige que los condominios realicen ajustes en los bienes comunes para garantizar la accesibilidad a personas con discapacidad o movilidad reducida. Esto puede incluir la instalación de rampas, señalética especial o la adaptación de accesos, según las necesidades y lo que apruebe la asamblea.